走出合同絕對相對性誤區(qū)

　　黃永翔

　　在商品房買賣實務(wù)中，一種常見的商品房買賣-貸款買房，也就是人們常說的按揭貸款購房。即買受人與出賣人訂立商品房買賣合同，合同明確約定首付款與按揭貸款。由買受人支付首付款，剩余款項由買受人與銀行訂立借款合同，出賣人提供擔(dān)保，銀行將款直接支付給出賣人而買受人分期向銀行還款，以實現(xiàn)商品房買賣。這也是為了解決買受人買房時資金短缺無力購買的實際困難而實施的一項政策。借款用途唯一性即購房。借款的前提是購房，沒有購房就沒有借款，購房決定了借款。咋一看，根據(jù)合同相對性原理，它們是兩個合同關(guān)系即商品房買賣與借款。實則，這兩個合同關(guān)系是不可分的。既相對獨立又密切聯(lián)系。一個離不開一個。沒有買房就沒有借款，借款只能用來購買特定房屋。在商品房買賣合同中也明確“按揭”購買方式，首付多少按揭多少。按揭不能實現(xiàn)，買賣則不能實現(xiàn)。實踐中，不少人把這種合同關(guān)系絕對化了，買賣是買賣，借款為借款，因而出現(xiàn)了嚴(yán)重的分裂錯誤認識。把合同相對性絕對化。這給化解此類糾紛帶來不利的后果，往往容易使人誤入歧途。借款就說借款，買房就說買房，這種認識是極其錯誤的。借款人違反借款合同往往違反了按揭購房合同，諸如完全不能或部分不能實現(xiàn)按揭。由于借款合同的違約導(dǎo)致借款被完全或部分從出賣人賬戶扣劃。這就是常見的借款人（買受人）違約導(dǎo)致出賣人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。這絕對不能割裂的看待成單純的借款合同。借款不能實現(xiàn)或部分不能實現(xiàn)，當(dāng)然的影響到商品房買賣。借款尚若根本不能實現(xiàn)且又無其他資金予以支付，當(dāng)然的就不能實現(xiàn)購房。買受人解除商品房買賣合同是正當(dāng)?shù)摹Ｉ腥糍I受人歸還了部分借款本息，與首付相加構(gòu)成支付大部房款且有能力支付也愿意支付的前提下，出賣人就不易解除商品房買賣合同。由出賣人按借款擔(dān)保合同行使追償權(quán)。尚若買受人故意違反借款合同，且拒不履行還款義務(wù)使借款合同不能履行又無支付能力的，當(dāng)解除商品房買賣合同，以維護當(dāng)事雙方合法權(quán)益。當(dāng)然，解除還是以未取得房屋產(chǎn)權(quán)登記為前提。遇到此類問題，往往有不少人走不出合同相對性誤區(qū)，是因為把它絕對化了。沒有整體與系統(tǒng)的看待合同。合同相對性沒錯，但絕對化就有問題了。